Лучший рейтинг у юриста:
Вопрос из раздела: Приватизация госимущества
11.01.2011

Консультирует юрист Болатов Марат

Доброго времени.
У нас такая ситуация: арендуем более 15 лет помещение у Москомимущества, цокольный этаж. Половину помещения запрещает использовать санпединстанция из-за грибка (затопили сверху), но мы его итак не использовали. Хотим выкупить это помещение. В Москомимуществе сказали, что необходимо выставить на аукцион со стартовой ценой 1000$ за 1 кв. метр. Имеем ли мы право выкупить помещение без аукциона?
Не завышена ли цена помещения в таком состоянии?
Можем ли мы выкупить его в рассрочку?
Спасибо.

Дежурный консультант

Марат, здравствуйте.

Вы можете воспользоваться правом преимущественного выкупа на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (действует до 1 июля 2013 года), но лишь в том случае, если являетесь субъектом малого и среднего предпринимательства и арендуете интересующее вас помещение не менее двух лет. Это лишь первые и главные условия. Существует ряд нюансов на которые стоит обратить внимание.

На основании того же закона не обладают преимущественным правом субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), а также указанные в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»:

  1. являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  2. являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;
  3. осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  4. являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

Арендуемое вами помещение не должно быть включено в перечень государственного имущества5 или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Для города Москвы указанный перечень имущества утвержден Постановлением Правительства г. Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. В случае если объект недвижимого имущества входит в указанный выше перечень, то это означает невозможность его предоставления в собственность1 субъекту малого предпринимательства. Такой объект может быть использоваться только по договору аренды.

Условие непрерывного пользования вами арендуемым помещением подтверждается договором аренды. Если договор аренды прошёл государственную регистрацию и действует уже более двух лет, то этот пункт условий для преимущественного выкупа в точности соблюдён. Если же, по каким-либо причинам, договор не был зарегистрирован, то муниципалитет может и отказать. Так как исходя из буквального смысла ч. 2 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Из этой статьи следует, что датой заключения договора считается дата его регистрации. Но не стоит расстраиваться: на основании судебной практики можно сделать вывод, что необходимо чтобы договор был зарегистрирован на момент подачи заявления о выкупе помещения ибо важен не сам факт и дата регистрации, а момент фактической передачи помещения арендатору (Постановления ФАС УО от 03.12.2009 № Ф09-8635/09-С6, от 16.12.2009 № Ф09-10050/09-С6 и постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП «Об утверждении Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»). Следовательно перед подачей заявления на выкуп помещения зарегистрируйте договор его аренды. Требуемый двухгодичный срок владения имуществом нужно исчислять не с момента государственной регистрации договора аренды, а с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора (на основании договоров аренды и акта3 приёма-передачи помещения).

Основанием для отказа в преимущественном выкупе может служить нарушение сроков оплаты аренды, начисление пеней за такие просрочки, долг по арендной плате, в течение последний двух лет. Так как прежняя редакция п.2 ст. 3 закона № 159-Ф3 предусматривала, что для преимущественного выкупа помещения субъект малого и среднего предпринимательства (МСП) должен был оплачивать арендную плату надлежащим образом. Такая формулировка делала льготную приватизацию для большинства субъектов МСП недоступной. Зачастую органы государственной власти субъекта РФ и исполнительные органы муниципальных образований трактовали нормы закона так, что просрочкой считался даже срок в один день, в большинстве случаев 10-15 дней, а также несущественные задолженности по арендной плате. Это приводило к большому количеству отказов субъектам МСП в реализации преимущественного права выкупа. Однако имеется большое количество судебных решений, признающих такие отказы недействительными. Критерием добросовестности арендатора может служить отсутствие задолженностей по арендной плате, штрафам2, пеням по уплате арендной платы на день подачи арендатором заявления о выкупе арендованного имущества.

На основании закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ Площадь арендуемых помещений, подлежащих отчуждению6 арендатору в порядке, установленном Федеральным законом, не может превышать 1000 кв. м.

В том же законе указано, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов7, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты не может превышать трех лет.

На основании ст. 5 федерального закона № 159-Ф3 «право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества». То есть вы можете как сразу расплатиться за выкупаемое помещение, так и в рассрочку. Однако следует знать, что на сумму денежных средств подлежащих уплате будут начисляться проценты, равные одной трети ставки рефинансирования. Также вы можете осуществить полную оплату досрочно как только вам вздумается.

Определение стоимости имущества — это один из «скользких» моментов. Для оценки помещения уполномоченные органы власти должны обеспечить заключение договора оценки с независимым оценщиком в двухмесячный срок с даты получения заявления, и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке. Но отчёт об оценке органы власти могут получать достаточно долго. Так как законом такие сроки не определены. Да и оценщик не всегда бывает «независимым». Также нигде в законе не указано, что вы имеете право ознакомиться с результатами оценки. Вам направляется проект договора-купли-продажи и если вы в течении 30 дней с момента получения документа не подписываете договор (пункт 3 части 3 статьи 9 Федерального закона №159), то теряете право преимущественного выкупа. Выходом из ситуации может быть обращение в суд с обязательным включением в исковые требования просьбы о заключении договора купли-продажи по стоимости определённой входе рассмотрения спора. При этом необходимо сослаться на Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Возможно, суд удовлетворит эти требования. Судебный спор может длиться несколько месяцев, результаты его заранее не могут быть известны и вы рискуете потерять своё преимущественное право выкупа. По-этому большинство предпринимателей вынуждены соглашаться с оценкой и подписывать договоры в редакции предложенной государством. В законе № 159 нет пресекательной нормы, обеспечивающей сохранение за предпринимателем преимущественного права выкупа объекта недвижимости в период судебного разбирательства по делу об оспаривании оценки объекта недвижимости.

Начав процесс приватизации арендуемого вами помещения его уже не остановить. Отказаться от выкупа и арендовать далее помещение скорее всего будет невозможно. Если вы инициируете процедуру выкупа, то помещение в любом случае будет продано — вам или третьему лицу.

Не все предприниматели правильно оценивают предстоящие расходы. В связи с этим рекомендуется оценить свои финансовые возможности заранее.

На практике уполномоченные органы нередко требуют не только подать заявление, но и приложить к нему кипы документов (например: устав, учредительные документы, договор аренды и т.п.). Непредставление таких документов может послужить основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа. Такие отказы являются незаконными. Если вами будет получен отказ на этих основаниях — смело подавайте в суд.

Есть ещё ряд мелких нюансов, которые невозможно учесть заочно, и если у вас в штате8 нет компетентного юриста4, то рекомендую вам обратиться к профессионалам.

06.06.2012

При приватизации нежилого подвального помещения, можно ли учесть сумму, затраченную на восстановление и ремонт данного помещения, какая приблизительно, средняя стоимость 1м2? (Надежда Зиновьева)

03.03.2013

Арендую нежилое помещение в с.Борисовка Ульян.обл.в течении 5 лет.Хочу его выкупить в собственность.С чего начинать и куда обращаться.С учетом того что арендодателю выгоднее получать арендную плату. (Игорь)

добавить сообщение